签订认购书以后，不想签公示过的买卖合同构成违约

华商周争锋律师

1.买受人和开发商签订认购书以后，应该在认购书约定的时间内，签订正式的房屋买卖合同。任何一方无正当理由迟延履行该签约义务，构成违约，应按照认购书的约定，承担相应的违约责任。

(资料图)

实践中，录入网签时间是由开发商掌握的，主要是和购房者的按揭贷款审批何时通过挂钩。通常情况下，在认购书约定的期限内，开发商先让购房者在空白的网签合同最后签字页上签名，暂不填写签字时间，然后等购房者取的银行的贷款审批后，开发商再在政府的交易系统上录入网签合同，最后，通过调换签名页部分完成备案。

购房者最后拿到的备案过的网签合同，签名页和前面的合同部分，并不是同一份合同，这一点可以通过最下方的录入时间，打印时间，明显地看出来。

最终，购房者拿到的加盖备案章的网签合同，在购房者签名页部分的最下面通常都没有显示该合同录入时间和打印时间的标识，但是前面的不需要签名的部分则有显示。

要想证明开发商违反认购书约定构成违约，除非购房者在认购书约定签约的最后一天，有证据证明购房者按照认购书的要求前往指定的签约地点后，经购房者反复催要，开发商始终没有向其提供开发商签名后的网签合同。

现在很多开发商不再要求购房者签订纸质的房屋买卖合同，直接通过网络签署房屋买卖合同完成备案，选择在网上直接签订房屋买卖合同，则买卖双方的签约时间会在网上留有明确的痕迹，只要查看一下开发商的签约时间，就可以看到开发商是否在认购书约定的时间内签署正式的买卖合同。

现实中，往往是购房者无法证明，其已经按照认购书约定的时间，前往开发商处指定的地点，是因为开发商的原因导致双方没有签署买卖合同。本案中，如购房者能够证明开发商在认购书约定的时间范围内，经购房者反复催要没有及时向提供网签合同并签署，则开发商已经构成违约，需要双倍返还已支付的定金。

2.依据2001年住建部《商品房销售管理办法》第二十三条的规定， 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。《深圳市房地产市场监管办法（2017修正）》第十四条亦明确规定，房地产开发企业销售商品房，应当将商品房买卖合同示范文本及附件在营业场所公示。

也就是说，开发商在销售房地产时，已经在售房大厅公示了房屋买卖合同的示范文本及附件，购房者认为有问题，可以及时提出来，如开发商不同意修改，购房者可以选择购买或者不购买。购房者在签订了开发商公示的合同文本及附件以后，认为里面存在霸王条款损害购房者的合法权益，有两个途径解决：第1可以找市场监督管理部门申请行政审查；第2可以到人民法院起诉，确认某些条款无效或不成为合同的内容。

实践中，广东省高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四条规定，当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款，拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的，不予支持。

忘掉商品房买卖合同司法解释第四条的规定吧，想通过恶意磋商退回定金，现在不行了。

《商品房买卖合同司法解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。